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Qué debe incluir un contrato de alquiler de vivienda
Antes de firmar un alquiler conviene saber qué cláusulas no deberían faltar. Repasamos, de forma sencilla y prudente, los puntos clave que suele recoger un contrato de vivienda conforme a la Ley de Arrendamientos Urbanos: partes e inmueble, duración y prórrogas, renta y fianza, y el reparto de gastos. Te explicamos las confusiones más habituales para que evites sorpresas.
Las partes, el inmueble y la forma del contrato
La ley no obliga a que el alquiler sea por escrito: un contrato verbal puede ser válido. Ahora bien, el artículo 37 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) reconoce a cualquiera de las partes el derecho a exigir, en cualquier momento, que se formalice por escrito. En la práctica conviene siempre tenerlo firmado, porque sin documento es muy difícil acreditar lo que se pactó, reclamar la fianza o acceder a posibles beneficios fiscales.
El contrato suele identificar con claridad al arrendador (propietario) y al arrendatario o arrendatarios: nombre completo, DNI o NIF y domicilio para notificaciones. También conviene describir bien el inmueble (dirección completa, referencia catastral, superficie y anejos como garaje o trastero). El Real Decreto 1312/2024 creó el Registro Único de Arrendamientos, que requiere datos identificativos del inmueble, por lo que tener todo bien recogido normalmente facilita los trámites posteriores.
Duración, prórrogas, renta y actualización
La duración se pacta libremente (art. 9 LAU), pero existe una prórroga obligatoria: si el plazo firmado es inferior a 5 años (o a 7 si el arrendador es persona jurídica), el contrato se prorroga año a año hasta alcanzar ese mínimo, salvo que el inquilino avise de que no quiere continuar con al menos 30 días de antelación. Es un error frecuente confundir esto con la prórroga tácita del art. 10, que opera después y puede extenderse hasta 3 años más, con preavisos distintos para cada parte.
La renta también se pacta libremente y suele abonarse en los siete primeros días de cada mes, preferentemente por medios electrónicos (art. 17 LAU). La renta solo se actualiza si se ha pactado expresamente; sin ese pacto, no hay subida automática. Para contratos sujetos a la Ley 12/2023, desde 2025 el índice de referencia es el IRAV publicado por el INE. En zonas de mercado tensionado declaradas por la Comunidad Autónoma pueden existir límites adicionales al precio.
Fianza, gastos, IBI y certificado energético
La fianza es obligatoria y en metálico, por importe de una mensualidad de renta en vivienda (art. 36 LAU); el arrendador debe depositarla en el organismo de la Comunidad Autónoma que corresponda. Cuidado con confundirla con las garantías adicionales (aval o depósito extra), que son potestativas y, en contratos de hasta 5 o 7 años, no pueden superar dos mensualidades más. Pedir tres meses sin distinguir conceptos puede rebasar el límite legal.
El reparto de gastos también suele dar problemas: la comunidad o el IBI solo los paga el inquilino si se pacta por escrito y con el importe anual determinado a la firma (art. 20 LAU); en su defecto, los asume el propietario. Desde la Ley 12/2023, los gastos de gestión inmobiliaria y formalización corresponden siempre al arrendador. Además, suele ser obligatorio adjuntar el certificado de eficiencia energética (RD 390/2021), y aunque la ley no lo exige, un inventario firmado del estado de la vivienda es muy recomendable.
Preguntas frecuentes
¿Es obligatorio que el contrato de alquiler sea por escrito?+
No es un requisito de validez: un acuerdo verbal puede tener efectos. Sin embargo, el art. 37 de la LAU permite a cualquiera de las partes exigir que se formalice por escrito en cualquier momento, y en la práctica es muy recomendable para poder acreditar lo pactado.
¿Cuánta fianza puede pedir el casero?+
La fianza legal en vivienda es de una mensualidad de renta, en metálico (art. 36 LAU). Pueden pactarse garantías adicionales, pero en contratos de hasta 5 o 7 años no deberían superar dos mensualidades más. Conviene que el contrato distinga qué es fianza y qué es garantía adicional.
¿Quién paga el IBI y la comunidad en un alquiler?+
Por defecto los asume el propietario. Solo los paga el inquilino si así se pacta por escrito y se determina el importe anual en el momento de la firma. Es una confusión muy habitual asumir que el IBI corre siempre a cargo del arrendatario.
¿Cada cuánto se puede subir la renta?+
La renta solo se actualiza si se ha pactado expresamente; sin ese pacto, no hay subida automática. Para contratos sujetos a la Ley 12/2023, desde 2025 el índice de referencia es el IRAV del INE. El porcentaje aplicable varía cada mes, así que conviene comprobar el dato vigente.