Derrama de la comunidad: cuándo es obligatoria y cómo impugnarla

Una derrama es una aportación económica que la comunidad de propietarios acuerda en junta para cubrir un gasto que las cuotas ordinarias no alcanzan, como una reforma, una avería grave o una deuda imprevista. Cada propietario debe contribuir a los gastos generales en proporción a su cuota de participación, según el artículo 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal. Por eso una misma derrama reparte importes distintos entre vecinos: paga más quien tiene mayor coeficiente. No es un cobro arbitrario del presidente o del administrador, sino el resultado de un acuerdo de la junta.

Cuando la derrama se aprueba válidamente en junta, es obligatoria para todos los propietarios, incluidos los ausentes y los que votaron en contra. No pagarla no la hace desaparecer: la comunidad puede reclamarla y el recibo sigue vivo mientras no se anule el acuerdo. Si crees que la derrama no debió aprobarse, el camino no es dejar de pagar sin más, sino impugnar el acuerdo dentro de plazo. Mientras tanto conviene mantenerse al corriente para no perder tu derecho a reclamar.

La clave está en distinguir el tipo de obra o de gasto. Las obras necesarias para la conservación y la habitabilidad del edificio (tejado, estructura, instalaciones esenciales) son obligatorias para todos, hayas votado a favor o en contra. En estos casos no hay un derecho a desentenderse: el inmueble debe mantenerse en condiciones y el gasto se reparte por cuota. Negarte a contribuir a una obra necesaria no suele tener recorrido.

Distinto es el caso de las obras no necesarias o de las nuevas instalaciones y servicios, que requieren la mayoría que la ley exija en cada supuesto, conforme al artículo 17. Para ciertas mejoras no exigibles, el artículo 17.4 permite que el propietario disidente quede liberado de pagar cuando la derrama supera tres mensualidades de gastos comunes; a cambio, no podrá usar la mejora hasta que abone su parte. Es un equilibrio: la comunidad puede acordar la mejora, pero no imponer un gasto desproporcionado a quien no la quiere. Conviene leer bien el acta para saber ante qué tipo de gasto estás.

No se impugna la derrama en sí, sino el acuerdo de la junta que la aprobó, por la vía del artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal. Los plazos son los mismos que para cualquier acuerdo: tres meses si el acuerdo es meramente anulable, y un año si es contrario a la ley o a los estatutos. El plazo cuenta desde la adopción del acuerdo y, para los ausentes, desde que se les notifica el acta. Dejar pasar ese plazo es el error más frecuente y deja el acuerdo firme.

La legitimación también es la del artículo 18: pueden impugnar los propietarios que votaron en contra, los ausentes que no manifiesten su conformidad y quienes fueron indebidamente privados de su voto. Para impugnar hay que estar al corriente de pago de las deudas con la comunidad, salvo que la impugnación verse sobre el establecimiento o la alteración de las cuotas de participación. Por eso, si tu queja es precisamente cómo se reparte el coeficiente, no necesitas haber pagado antes. En el resto de casos, lo prudente es pagar y reclamar para no quedarte sin acción.

Pide el acta de la junta y léela con calma: comprueba qué se acordó exactamente, con qué mayoría y para qué tipo de obra o gasto. Verifica si esa mayoría es la que la ley exige para ese acuerdo, porque un defecto de mayoría es uno de los motivos típicos de impugnación. Anota la fecha del acuerdo, o la de notificación del acta si fuiste ausente, y cuenta el plazo desde ahí. Reúne los recibos de la derrama y la prueba de que estás al corriente.

Valora con honestidad si el acuerdo tiene un defecto real o si simplemente no te gusta la decisión: impugnar tiene costes y plazos, y no garantiza ganar. Si tienes dudas sobre el tipo de obra, la mayoría aplicable o el plazo que te queda, en la consulta exprés gratis de Zertidox te orientamos sobre qué norma te afecta y si tu caso tiene recorrido. Y si quieres un análisis a fondo, el dictamen jurídico a medida revisa tu acta con las citas verificadas y, si lo deseas, con la firma de un abogado colegiado del ICAB. Así decides con criterio antes de gastar tiempo y dinero en una impugnación.