Fondo de reserva de la comunidad: cuánto es obligatorio

El artículo 9.1.f) de la Ley de Propiedad Horizontal impone a cada propietario la obligación de contribuir, con arreglo a su cuota de participación, «a la dotación del fondo de reserva que existirá en la comunidad de propietarios para atender las obras de conservación, de reparación y de rehabilitación de la finca», así como las obras de accesibilidad y de eficiencia energética que la propia ley contempla.

Y fija una cuantía mínima que no admite interpretación: «El fondo de reserva, cuya titularidad corresponde a todos los efectos a la comunidad, estará dotado con una cantidad que en ningún caso podrá ser inferior al 10 por ciento de su último presupuesto ordinario». Es un mínimo legal, no una recomendación, y la referencia es el último presupuesto ordinario aprobado, así que la cifra se actualiza sola cada año cuando el presupuesto sube.

Su destino está acotado: obras de conservación, reparación y rehabilitación de la finca, además de las obras de accesibilidad y eficiencia energética previstas en la ley. La propia norma añade dos usos expresos: con cargo al fondo, la comunidad «podrá suscribir un contrato de seguro que cubra los daños causados en la finca o bien concluir un contrato de mantenimiento permanente del inmueble y sus instalaciones generales».

Lo que no es el fondo de reserva es una hucha de tesorería para cuadrar el mes ni un colchón para cubrir la morosidad. Gastarlo en lo corriente y no reponerlo es lo que explica que muchas comunidades lleguen a una avería importante sin fondo, y tengan que resolverla con una derrama extraordinaria que podría haberse amortiguado.

El fondo se dota con las aportaciones de los propietarios según su cuota y debe reflejarse en las cuentas anuales que se aprueban en la junta ordinaria. La forma directa de comprobarlo es mirar el estado de cuentas y el presupuesto: si el fondo no aparece, o aparece por debajo del 10 % del último presupuesto ordinario, ahí tienes el problema documentado.

Si no te facilitan las cuentas, no estás pidiendo un favor. Como propietario tienes derecho a acceder a la documentación de la comunidad, y conviene solicitarlo por escrito y de forma que quede constancia, indicando qué documentos quieres consultar y en qué plazo. Ese escrito, además, es el que sirve después si hay que llevar el asunto a la junta.

El camino natural es la junta: incluir el punto en el orden del día, dejar constancia en el acta de la situación del fondo y aprobar un plan de dotación. Recuerda que, por regla general, no puede adoptarse un acuerdo válido sobre un asunto que no figuraba en el orden del día, así que el punto hay que pedirlo antes.

Si la junta ordinaria queda lejos y el asunto no puede esperar, la ley permite pedir la convocatoria de una junta extraordinaria: pueden solicitarla una cuarta parte de los propietarios o quienes representen al menos el 25 % de las cuotas de participación. Es un escrito breve dirigido al presidente o al administrador, pero conviene que esté bien planteado, con el punto del orden del día redactado con precisión.