Comunidades y alquiler · 7 min · Actualizado el
¿Pueden cobrarme intereses o recargos por las cuotas de comunidad atrasadas?
La junta puede acordar intereses superiores al legal u otras medidas contra la morosidad, pero nunca si son abusivas, desproporcionadas o afectan a la habitabilidad de tu vivienda, según el artículo 21.1. Mientras debas, no puedes votar en la junta (artículo 15.2), y la comunidad puede reclamarte por el proceso monitorio, con los honorarios de su abogado incluidos si los usa.
Qué te pueden cobrar de más
Si te retrasas en el pago de las cuotas, la comunidad no está indefensa ni tiene que limitarse a esperar. El artículo 21.1 de la Ley de Propiedad Horizontal permite que la junta acuerde «medidas disuasorias frente a la morosidad por el tiempo en que se permanezca en dicha situación, tales como el establecimiento de intereses superiores al interés legal o la privación temporal del uso de servicios o instalaciones». Esas medidas pueden constar en los estatutos, y el mismo artículo añade una regla general: «los créditos a favor de la comunidad devengarán intereses desde el momento en que deba efectuarse el pago correspondiente y éste no se haga efectivo».
El límite: nada abusivo, y nunca contra la habitabilidad
La misma frase que da la potestad a la comunidad la recorta: esas medidas valen «siempre que no puedan reputarse abusivas o desproporcionadas o que afecten a la habitabilidad de los inmuebles». Eso descarta, por ley, cualquier corte de servicios que te deje sin condiciones básicas para vivir en tu casa, aunque debas varias mensualidades.
Hay además un límite temporal: el artículo 21.1 dice que «Estas medidas no podrán tener en ningún caso carácter retroactivo», así que no pueden aplicarse hacia atrás, sobre una deuda anterior al acuerdo que las estableció.
Mientras debas, no votas
Además del recargo, la morosidad tiene una consecuencia en la propia junta: el artículo 15.2 dispone que el propietario que no esté al corriente de todas las deudas vencidas con la comunidad, y no las haya impugnado judicialmente ni consignado, «podrán participar en sus deliberaciones si bien no tendrán derecho de voto». Puedes ir a la junta y hablar, pero tu voto no cuenta, y el acta debe reflejar expresamente que estás privado de él.
El camino habitual: el proceso monitorio
Para cobrar lo que se le debe, la comunidad puede acudir al «proceso monitorio especial aplicable a las comunidades de propietarios», según el artículo 21.2, y puede dirigirse tanto contra quien debe como, «En cualquier caso», contra el titular registral del piso, para ejecutar sobre el propio inmueble. Para iniciarlo hace falta un certificado del acuerdo de liquidación de la deuda, firmado por quien haga de secretario con el visto bueno del presidente, y la prueba de haberte notificado la deuda, según el artículo 21.3.
La ley, además, coloca a la comunidad en buena posición frente a otros acreedores: el artículo 9.1.e) dice que los créditos por las cuotas «imputables a la parte vencida de la anualidad en curso y los tres años anteriores tienen la condición de preferentes», y que si el piso se vende, el comprador responde con él de esas cuotas atrasadas de los anteriores titulares. Es decir, la deuda de comunidad no se diluye con el tiempo ni desaparece con una venta.
Si en ese procedimiento la comunidad usa abogado o procurador, el artículo 21.5 hace que tú, como deudor, tengas que pagar también sus honorarios y derechos, con los límites que marca la Ley de Enjuiciamiento Civil, atiendas el requerimiento o no comparezcas. Es un coste añadido a la deuda que conviene tener en cuenta antes de dejar que el asunto llegue hasta ahí.
Si además quieres impugnar algo, ponte al día primero
Si lo que quieres no es solo defenderte del recargo sino impugnar el propio acuerdo que aprobó las medidas disuasorias o una cuota concreta, el artículo 18.2 exige un requisito previo: estar al corriente de toda la deuda vencida, o haberla consignado judicialmente. Es un paso que conviene resolver antes de plantear cualquier impugnación; lo explicamos con más detalle en el artículo sobre cómo impugnar un acuerdo de la junta.
Preguntas frecuentes
¿Cuántos años de cuotas pueden reclamarme?+
La Ley de Propiedad Horizontal no fija un límite temporal a lo que se te puede reclamar a ti como deudor; lo que existe es el plazo general de prescripción de las deudas, regulado en el Código Civil y más largo. Lo que sí acota el artículo 9.1.e) es otra cosa: el privilegio de la comunidad. Las cuotas «imputables a la parte vencida de la anualidad en curso y los tres años anteriores» son créditos preferentes frente a otros acreedores, y quien compre el piso responde con él de esas cuotas de los anteriores titulares «hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores». Cuánto tiempo llevas debiendo y desde cuándo es exigible cada cuota son los datos que hay que revisar caso por caso.
¿Pueden cortarme el agua o el ascensor por deber cuotas?+
La junta puede acordar privarte temporalmente de servicios o instalaciones como medida disuasoria, pero el propio artículo 21.1 lo prohíbe si la medida resulta abusiva, desproporcionada o afecta a la habitabilidad de tu vivienda.
Debo cuotas. ¿Puedo votar en la junta?+
Puedes asistir y participar en el debate, pero no votar: el artículo 15.2 priva del voto a quien no esté al corriente de las deudas vencidas, salvo que las hayas impugnado judicialmente o consignado.
¿Tengo que pagar yo el abogado de la comunidad si me reclaman por el monitorio?+
Si la comunidad usa abogado o procurador en el proceso monitorio, el artículo 21.5 obliga al deudor a asumir esos honorarios y derechos, con los límites de la Ley de Enjuiciamiento Civil, atiendas o no el requerimiento.
¿Los intereses se aplican desde que se aprobó la medida o desde que dejé de pagar?+
El artículo 21.1 dice que los créditos a favor de la comunidad devengan intereses desde el momento en que debía efectuarse el pago y no se hizo efectivo, con el límite de que las medidas disuasorias aprobadas por la junta no pueden aplicarse con carácter retroactivo.