¿Me pueden subir el alquiler si vivo en una zona tensionada?

La confusión más habitual es tratar como si fuera lo mismo la actualización anual de la renta de un contrato ya firmado y el precio que se puede pedir al firmar un contrato nuevo. Son dos artículos distintos de la LAU, con reglas distintas, y conviene saber cuál te toca antes de mirar si la subida es legal.

Si sigues viviendo en la misma vivienda con el mismo contrato, lo que aplica es la actualización anual del artículo 18. Si te toca renovar contrato, o firmas uno nuevo porque cambias de vivienda dentro de una zona tensionada, lo que aplica es el límite de renta del artículo 17. No es lo mismo, y el margen de subida tampoco lo es.

El artículo 18 de la LAU regula la actualización de la renta dentro de un contrato en vigor. La renta solo puede actualizarse una vez al año, en la fecha en que se cumple cada año de vigencia del contrato, y en los términos que se hayan pactado. Si el contrato no pactó expresamente una actualización, no se aplica ninguna, aunque pasen los años.

Cuando el contrato pactó que habría actualización pero sin detallar con qué índice, el propio artículo 18 fija qué índice suple ese vacío y un tope; esa regla ha cambiado varias veces en los últimos años, así que antes de aceptar un porcentaje comprueba el texto vigente del artículo en el BOE. Lo que no ha cambiado es el requisito de forma: la renta actualizada solo es exigible a partir del mes siguiente a que te lo notifiquen por escrito, indicando expresamente el porcentaje aplicado. Sin esa notificación por escrito, la subida no es exigible.

Aquí entra el artículo 17, que regula la renta del contrato nuevo, no la actualización de uno ya en marcha. En una zona declarada de mercado residencial tensionado, la renta que se pacte al inicio de ese nuevo contrato no puede superar la última renta que estuvo vigente en esa misma vivienda en los últimos cinco años, ya actualizada, salvo que se dé alguno de los supuestos tasados que permiten un incremento máximo del 10 % —obras de rehabilitación, mejora de eficiencia energética o accesibilidad, o que el nuevo contrato se firme por diez años o más—.

Si el arrendador es un gran tenedor, o la vivienda no estuvo alquilada en los últimos cinco años, el límite cambia: la renta no puede superar lo que marque el sistema de índices de precios de referencia para esa vivienda. La Ley 12/2023, en su artículo 3.k, define quién es gran tenedor: «la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros». Esa misma ley permite que la comunidad autónoma baje ese umbral a cinco inmuebles dentro de una zona tensionada concreta, si lo justifica.

La declaración de zona de mercado residencial tensionado no la decide el casero ni una plataforma: la hace la comunidad autónoma, para ámbitos geográficos concretos. Antes de discutir si el artículo 17 te protege, hay que comprobar oficialmente si tu dirección exacta está dentro de una zona declarada, porque el límite del artículo 17 solo aplica ahí.

Qué significa la declaración y cómo afecta al precio lo explicamos en la guía de zonas tensionadas, y la actualización anual, con más detalle, en la de subida de la renta. El índice de precios de referencia que marca el tope cuando el arrendador es gran tenedor se consulta con la dirección concreta de la vivienda.

Lo primero es pedir por escrito la base del cálculo: qué renta anterior está tomando como referencia, qué porcentaje aplica y con qué índice. El artículo 6 de la LAU deja sin efecto cualquier pacto que perjudique al inquilino frente a estas reglas, así que una subida que no encaje ni en el artículo 18 ni en el artículo 17 no se convierte en válida solo porque la hayas aceptado sin más.

No conviene pagar de más sin reclamar, porque hacerlo repetidamente puede leerse como una aceptación tácita de la nueva renta. Si la subida no cuadra con lo que marca la ley para tu situación, un requerimiento por escrito con el cálculo correcto es el paso siguiente, antes de que se consolide como si fuera normal.