Comunidades y alquiler · 7 min · Actualizado el
Desahucio por impago del alquiler: plazos y procedimiento
Guía práctica sobre cómo funciona el desahucio por falta de pago de la renta en España: el requerimiento previo de pago, la enervación de la acción, los plazos del juicio verbal y qué papel juega cada paso del procedimiento.
Qué es el desahucio por impago y cuándo procede
El desahucio por impago del alquiler es el procedimiento judicial que permite al propietario recuperar la vivienda cuando el inquilino deja de pagar la renta o las cantidades asimiladas que le corresponden. La Ley de Arrendamientos Urbanos reconoce la falta de pago de la renta como una causa para resolver el contrato, y la Ley de Enjuiciamiento Civil regula cómo se tramita esa reclamación ante el juzgado. No basta con un retraso puntual: hablamos de un impago real que el arrendador decide reclamar por la vía legal.
En la práctica, lo habitual es acumular en una misma demanda dos peticiones: la recuperación de la vivienda (el desahucio propiamente dicho) y la reclamación de las rentas que se adeudan. Esto evita tener que iniciar dos pleitos separados y agiliza el cobro. Antes de llegar al juzgado conviene tener clara la situación contractual, las cantidades exactas que se deben y la documentación del arrendamiento, porque todo ello será la base de la demanda.
El requerimiento previo de pago: el paso que conviene dar
Antes de demandar suele ser muy recomendable enviar al inquilino un requerimiento de pago fehaciente, es decir, por un medio que deje constancia de que se ha recibido (por ejemplo, un burofax con acuse de recibo y certificación de contenido). Con ello se le da la oportunidad de ponerse al día y, sobre todo, se prepara el terreno para el juicio: el propietario demuestra que ha actuado de buena fe y deja documentado el impago y la fecha en que se reclamó.
Este requerimiento tiene además un efecto importante de cara a la enervación, que explicamos en el siguiente apartado. Si el arrendador ha requerido de pago al inquilino de forma fehaciente con la antelación que marca la ley y, pese a ello, este no abona lo debido, el margen del inquilino para 'salvar' el contrato pagando más tarde se reduce. Por eso el requerimiento previo no es un mero trámite: bien hecho, puede condicionar todo el procedimiento posterior.
La enervación y los plazos del juicio de desahucio
La enervación es la posibilidad que tiene el inquilino de paralizar el desahucio pagando o consignando todo lo que debe (rentas vencidas y cantidades adeudadas) dentro del plazo que le concede la ley una vez iniciado el procedimiento. Es, en esencia, una segunda oportunidad para conservar la vivienda saldando la deuda. Ahora bien, este derecho no es ilimitado: la Ley de Enjuiciamiento Civil prevé supuestos en los que la enervación no procede, como cuando el inquilino ya enervó en un arrendamiento anterior o cuando el arrendador le requirió de pago con la antelación legal y no atendió ese requerimiento.
En cuanto a los plazos, el desahucio por impago se tramita como juicio verbal y la propia demanda suele incorporar el señalamiento de la fecha de lanzamiento (el día en que se recuperaría la posesión) para el caso de que el inquilino no pague ni se oponga. Los tiempos reales dependen mucho de la carga de trabajo del juzgado, de si hay oposición y de las eventuales suspensiones que la ley contempla en situaciones de vulnerabilidad. Conviene ser realista: aunque el procedimiento está diseñado para ser ágil, en la práctica puede alargarse, por lo que hacer bien cada paso desde el principio ahorra tiempo y disgustos.
Cómo abordar tu caso con buen pie
Cada arrendamiento es distinto: influye el tipo de contrato, las cantidades adeudadas, si ya hubo requerimientos previos y si el inquilino podría encontrarse en una situación de vulnerabilidad que active mecanismos de protección. Por eso, antes de enviar un burofax o presentar una demanda, merece la pena ordenar la documentación, calcular bien lo que se debe y entender qué opciones reales tienes. Un análisis sereno al principio evita errores que luego cuestan caro en el juzgado.
En Zertidox puedes contarnos tu situación en la consulta exprés gratis, por voz o por escrito, y te orientamos sobre qué norma te afecta, si tu caso tiene recorrido y los plazos a tener en cuenta, sin compromiso. Y si quieres ir más allá, el Dictamen jurídico a medida analiza tu caso en profundidad con citas verificadas y, si lo deseas, con la firma de un abogado colegiado del ICAB. Es información y orientación profesional para que decidas con criterio; no podemos garantizarte un resultado concreto, pero sí ayudarte a entender tu situación y a dar los pasos correctos.
Preguntas frecuentes
¿Es obligatorio enviar un requerimiento antes de demandar el desahucio?+
No siempre es un requisito formal para poder demandar, pero es muy recomendable. Un requerimiento de pago fehaciente (por ejemplo, por burofax) documenta el impago y, si cumple la antelación que marca la ley, puede impedir que el inquilino enerve la acción pagando más tarde. Es un paso que protege la posición del propietario.
¿Qué significa enervar el desahucio?+
Enervar es paralizar el desahucio pagando o consignando todo lo que se debe dentro del plazo legal una vez iniciado el procedimiento. Es una segunda oportunidad para conservar la vivienda. Sin embargo, la ley prevé supuestos en los que la enervación no procede, como haber enervado ya antes o no atender un requerimiento previo hecho con la antelación legal.
¿Puedo reclamar las rentas impagadas en la misma demanda del desahucio?+
Sí. La Ley de Enjuiciamiento Civil permite acumular en una misma demanda la recuperación de la vivienda y la reclamación de las rentas y cantidades adeudadas. Así se evita iniciar dos pleitos separados y se agiliza el cobro de lo que se debe junto con el desalojo.
¿Cuánto tarda un desahucio por impago?+
Depende mucho del juzgado, de si el inquilino se opone y de las suspensiones que la ley contempla en casos de vulnerabilidad. El procedimiento está pensado para ser ágil mediante el juicio verbal, pero en la práctica los tiempos varían. Preparar bien la documentación y los pasos previos ayuda a evitar demoras.