Comunidades y alquiler · 6 min · Actualizado el
El casero no me devuelve la fianza: qué puedes hacer
La fianza es tuya: la LAU obliga al casero a devolverte el saldo tras la entrega de llaves, con intereses si se retrasa más de un mes. Aquí te explicamos qué puede descontar y cómo reclamar.
Qué dice la ley sobre la fianza
La Ley de Arrendamientos Urbanos (Ley 29/1994, LAU) obliga a depositar una fianza en metálico al firmar el contrato. En el arrendamiento de vivienda equivale a una mensualidad de renta; en uso distinto de vivienda, como un local u oficina, son dos mensualidades. Esta cantidad garantiza al arrendador frente a posibles impagos o daños. No es un pago a fondo perdido: te pertenece y, salvo descuentos justificados, debe volver a tu bolsillo.
Cuando termina el contrato y entregas las llaves, el arrendador debe devolverte el saldo de la fianza. La ley marca aquí una referencia clave: si transcurre un mes desde la entrega de llaves sin que te la devuelva, esa cantidad empieza a generar el interés legal del dinero a tu favor. Es decir, la demora tiene un coste para el casero. Por eso conviene dejar siempre constancia escrita de la fecha en que entregaste las llaves.
Qué puede descontar el casero y qué no
El arrendador puede descontar de la fianza los desperfectos imputables a ti como inquilino, además de rentas o suministros que hayan quedado impagados. Lo que NO puede descontar es el desgaste por el uso normal de la vivienda: la pintura envejecida, pequeñas marcas o el deterioro propio del paso del tiempo. La diferencia entre un daño real y el desgaste normal está detrás de casi todos los conflictos. Tener clara esa distinción es el primer paso para defender tu dinero.
Además, la carga de probar los daños recae en quien los alega, es decir, en el casero. No basta con que afirme que algo está roto: debe acreditarlo, idealmente con fotos, facturas de reparación o el inventario del estado inicial. Por eso te conviene guardar el contrato, el inventario de entrada y fotos del momento en que devolviste el piso. Esa documentación puede inclinar la balanza a tu favor si hay discusión.
Cómo reclamar la fianza paso a paso
El primer paso es un requerimiento fehaciente, normalmente un burofax con acuse de recibo y certificación de texto. En él reclamas la devolución del saldo, fijas un plazo razonable para el pago y dejas constancia escrita de tu reclamación. Muchos caseros pagan en cuanto reciben el burofax, porque ven que vas en serio y que el retraso les genera intereses. Es una vía barata y muy eficaz antes de pensar en ir más lejos.
Si el burofax no surte efecto, el siguiente paso es la reclamación judicial mediante juicio verbal, cuyo cauce concreto depende de la cuantía reclamada. En algunos casos también cabe la vía de consumo o la mediación antes de llegar al juzgado. Antes de dar este paso conviene tener claro qué cantidad es realmente reclamable y con qué pruebas cuentas. Un análisis previo del caso te evita reclamar de más o de menos.
Errores frecuentes al reclamar la fianza
Un error habitual es entregar las llaves sin dejar constancia de la fecha ni del estado del piso. Sin esa fecha resulta difícil saber cuándo empieza a correr el mes a partir del cual nace el interés legal. Haz la entrega por escrito, con un documento firmado o con testigos, y documenta con fotos el estado en que dejas la vivienda. Ese pequeño gesto te ahorra muchas discusiones después.
Otro fallo es aceptar descuentos sin pedir justificación. Tienes derecho a que el casero detalle y pruebe cada cantidad que retiene; no estás obligado a creer su palabra. Tampoco conviene firmar un finiquito de fianza renunciando a tus derechos sin entender bien lo que firmas. Ante la duda, contrasta tu caso antes de aceptar nada por escrito.
Preguntas frecuentes
¿De cuánto es la fianza legal que puede pedir el casero?+
En el arrendamiento de vivienda, la LAU fija una mensualidad de renta; en uso distinto de vivienda, como un local u oficina, son dos mensualidades. Siempre en metálico. Es la fianza legal obligatoria; cualquier garantía adicional que te hayan pedido es algo distinto de esa fianza.
¿En cuánto tiempo tiene que devolverme la fianza?+
La ley no fija un día exacto, pero establece que, si pasa un mes desde la entrega de llaves sin devolución, la cantidad empieza a generar el interés legal del dinero a tu favor. Por eso conviene dejar siempre constancia de la fecha en que entregaste las llaves.
¿Puede quedarse la fianza por el desgaste del piso?+
No. El casero puede descontar daños imputables a ti o impagos de renta y suministros, pero no el desgaste por el uso normal de la vivienda. Además, es él quien debe probar los daños que alega, no tú quien debe demostrar que no existen.
¿Qué hago si se niega a devolverme la fianza?+
Empieza por un requerimiento fehaciente, como un burofax. Si no responde, cabe la reclamación judicial por juicio verbal según la cuantía, y a veces la vía de consumo o la mediación. Si lo prefieres, en Zertidox revisamos tu caso gratis y, si lo necesitas, preparamos un dictamen jurídico.