¿Puede la comunidad prohibir el alquiler turístico de mi piso?

Para alquilar tu piso a turistas necesitas antes el visto bueno de la comunidad. El artículo 7.3 de la Ley de Propiedad Horizontal es claro: quien quiera ejercer esa actividad «deberá obtener previamente la aprobación expresa de la comunidad de propietarios», en los términos que fija el apartado 12 del artículo 17.

Ese apartado 12 dice qué mayoría hace falta, y no es cualquiera: el acuerdo «requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación». Es decir, tres de cada cinco propietarios y, a la vez, tres quintos de las cuotas: no basta con contar cabezas, también hay que sumar el peso de cada piso.

La misma mayoría de tres quintos sirve para otra cosa distinta: imponer una cuota especial de gastos, o subir la participación en los gastos comunes, al piso donde se hace la actividad, «siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20 %», dice el mismo artículo 17.12.

El artículo 17.12 termina con una frase que muchos propietarios no conocen y que puede protegerles: «Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos». Es el texto literal de la ley, sin matices añadidos.

Qué significa exactamente para tu caso —si ya alquilabas con licencia turística antes de que se votara la prohibición, o si solo tenías intención de hacerlo— depende de cómo se redactó el acuerdo y de cuándo empezaste tú la actividad. No es un punto que convenga resolver por interpretación propia: con el acta y tu licencia delante, un abogado puede decirte si te afecta.

Al tratarse de un acuerdo de junta, se le aplican las reglas generales del artículo 19: el acta debe recoger la fecha, si se celebró en primera o segunda convocatoria, el orden del día y los acuerdos adoptados, con los nombres y cuotas de quienes votaron a favor y en contra cuando eso sea relevante para la validez del acuerdo. Y aquí lo es, porque hace falta comprobar que se alcanzaron los tres quintos de propietarios y de cuotas sobre el total de la comunidad, no solo entre los presentes.

Que la junta apruebe la prohibición no significa automáticamente que el acuerdo sea válido. Si el cómputo de propietarios y de cuotas no llegaba a los tres quintos exigidos, o el acuerdo se adoptó de otra forma irregular, el artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal te permite impugnarlo ante los tribunales. Hay un plazo y hay requisitos previos, como estar al corriente de pago, que conviene revisar antes de moverte: lo explicamos en los artículos sobre impugnar un acuerdo y sobre el plazo para hacerlo.

Si al revés eres tú quien quiere que la comunidad limite o prohíba el alquiler turístico en el edificio, el acuerdo no surge solo: alguien tiene que pedir que se vote. Puedes dirigir un escrito al presidente para que incluya el asunto en el orden del día de la próxima junta, con un modelo gratuito para pedir la convocatoria. Y para conseguir el acuerdo necesitarás, igualmente, los tres quintos de propietarios y de cuotas del artículo 17.12.