Mayorías en la comunidad: qué se aprueba con cada una

El apartado 7 del artículo 17 cierra el sistema con la regla por defecto: «Para la validez de los demás acuerdos bastará el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación». Es la llamada doble mayoría: hay que ganar en número de propietarios y también en cuotas. No basta con que voten a favor muchos vecinos si entre todos no suman más de la mitad de los coeficientes.

El mismo apartado añade una regla de segunda convocatoria: «En segunda convocatoria serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes». Es decir, en segunda convocatoria la referencia deja de ser el total del edificio y pasa a ser lo que hay en la sala.

La unanimidad se reserva a lo más serio: el apartado 6 la exige para los acuerdos no regulados expresamente en el artículo que impliquen aprobar o modificar las reglas del título constitutivo o de los estatutos.

Los tres quintos —de propietarios y de cuotas— aparecen en varios supuestos: el establecimiento o supresión de los servicios de portería, conserjería o vigilancia y otros servicios comunes de interés general; el arrendamiento de elementos comunes sin uso específico asignado; y, en el apartado 4, las innovaciones o mejoras no necesarias cuya cuota de instalación exceda de tres mensualidades ordinarias, así como la división, agregación o segregación de pisos, la construcción de nuevas plantas, el cerramiento de terrazas y, en general, la alteración de la estructura o de las cosas comunes. Un tercio de propietarios y cuotas basta, según el apartado 1, para las infraestructuras comunes de telecomunicaciones y para los sistemas de aprovechamiento de energías renovables, con la particularidad de que su coste no puede repercutirse a quien no votó expresamente a favor.

Es el punto donde más se equivoca la gente, en los dos sentidos. El apartado 2 del artículo 17 establece que las obras o servicios comunes que tengan por finalidad suprimir barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o la movilidad de personas con discapacidad y, «en todo caso, el establecimiento de los servicios de ascensor», requieren el voto favorable de la mayoría de propietarios que representen la mayoría de cuotas, «incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos». No hace falta unanimidad aunque el acuerdo toque los estatutos.

Además, la ley añade que cuando se adoptan válidamente acuerdos de obras de accesibilidad, «la comunidad quedará obligada al pago de los gastos, aun cuando su importe repercutido anualmente exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes». Conviene no confundir este supuesto con el del artículo 10.1.b), que regula las actuaciones obligatorias que no requieren acuerdo previo de la junta cuando concurren los requisitos legales.

Hay una regla que decide muchos acuerdos y que casi nadie tiene presente. El apartado 8 del artículo 17 computa como votos favorables los de los propietarios ausentes de la junta, debidamente citados, que una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes no manifiesten su discrepancia a quien ejerza las funciones de secretario «en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción».

Es decir, si estabas ausente y no dices nada en 30 días naturales desde que te notifican, tu silencio suma a favor. Quedan fuera de esta regla los supuestos en que el coste no puede repercutirse a quien no votó a favor y los casos de aprovechamiento privativo. Si te llega el acta de una junta a la que no fuiste y el acuerdo no te conviene, ese plazo empieza a correr solo.