Certificado de deudas con la comunidad para vender un piso

El artículo 9.1.e) de la Ley de Propiedad Horizontal lo dice con claridad: «En el instrumento público mediante el que se transmita, por cualquier título, la vivienda o local el transmitente, deberá declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios o expresar los que adeude». Y añade que el transmitente «deberá aportar en este momento certificación sobre el estado de deudas con la comunidad» coincidente con su declaración.

No es un trámite decorativo: el notario lo pide en la firma. Puede haber exoneración de aportarla si el adquirente releva expresamente al vendedor de esa obligación, pero eso significa que el comprador asume conscientemente un riesgo que conviene medir antes, no descubrir después.

La certificación la emite quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad —en la práctica, casi siempre el administrador de fincas— con el visto bueno del presidente. La ley fija el plazo: «será emitida en el plazo máximo de siete días naturales desde su solicitud».

Y establece una responsabilidad expresa: secretario y presidente «responderán, en caso de culpa o negligencia, de la exactitud de los datos consignados en la misma y de los perjuicios causados por el retraso en su emisión». Ni el retraso ni el error son gratuitos. Pídela por escrito y de forma que quede constancia de la fecha de solicitud, porque es lo que hace que ese plazo de siete días sea exigible.

Este es el punto que más sorprende a los compradores. El mismo artículo 9.1.e) establece que el adquirente de una vivienda o local «responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores».

Y remata: «El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación». La afección es real, va con el inmueble. Por eso comprar sin la certificación no es un ahorro de papeleo: es asumir una deuda ajena de hasta la parte vencida del año en curso más los tres años naturales anteriores, garantizada con el propio piso que acabas de comprar.

Si el administrador no responde en los siete días, lo eficaz es un requerimiento escrito que deje constancia, recordando el plazo del artículo 9.1.e) y la responsabilidad por los perjuicios del retraso. Casi siempre basta con eso, sobre todo si hay una fecha de firma comprometida y el retraso puede frustrar la operación.

Si la certificación revela deuda, hay dos caminos habituales: liquidarla antes de la firma, o pactar con el comprador una retención del precio en la notaría destinada a saldarla. Lo que no suele salir bien es firmar sin abordarlo confiando en un acuerdo verbal: la afección del inmueble no depende de lo que se hablara, y quien se queda con el problema es quien compra.