Comunidades y alquiler · 6 min · Actualizado el
Plazo para impugnar un acuerdo de la junta: 3 meses o 1 año
El artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal da tres meses para impugnar, o un año si el acuerdo es contrario a la ley o a los estatutos. Es un plazo de caducidad: no se interrumpe negociando, y cuándo empieza a contar depende de si estuviste en la junta.
Tres meses, o un año: de qué depende
El artículo 18.3 de la Ley de Propiedad Horizontal es explícito: «La acción caducará a los tres meses de adoptarse el acuerdo por la Junta de propietarios, salvo que se trate de actos contrarios a la ley o a los estatutos, en cuyo caso la acción caducará al año». La regla general son tres meses y la excepción —un año— se reserva a los acuerdos contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad.
La diferencia no es menor y no siempre es evidente desde fuera: que un acuerdo te perjudique no lo convierte en contrario a la ley. La ley distingue tres motivos de impugnación en su apartado 1: acuerdos contrarios a la ley o a los estatutos; acuerdos gravemente lesivos para los intereses de la comunidad en beneficio de uno o varios propietarios; y acuerdos que supongan un grave perjuicio para un propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo, o adoptados con abuso de derecho. Solo el primer motivo abre el plazo de un año.
Desde cuándo cuenta: no es lo mismo si fuiste que si no
Si asististe a la junta, el plazo corre desde que se adoptó el acuerdo. Si estabas ausente, el mismo artículo 18.3 dispone que el plazo se computa «a partir de la comunicación del acuerdo conforme al procedimiento establecido en el artículo 9». Esa comunicación es la notificación del acta al domicilio que consta a efectos de citaciones, y por eso la fecha en que la recibiste puede ser decisiva.
Es un plazo de caducidad, no de prescripción. La consecuencia práctica es importante: no se interrumpe porque estés negociando con el presidente, ni porque hayas mandado un burofax, ni porque el administrador te haya dicho que lo revisarán en la próxima junta. Se agota sin más. Muchas impugnaciones perfectamente fundadas se pierden así, esperando una respuesta amistosa que llegó tarde.
Quién puede impugnar y con qué requisito previo
El apartado 2 del artículo 18 limita la legitimación a tres grupos: los propietarios que hubiesen salvado su voto en la junta —es decir, que votaron en contra y así consta—, los ausentes por cualquier causa, y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto. Quien votó a favor, o quien asistió y se abstuvo sin dejar constancia de su oposición, queda fuera.
Hay además un requisito que sorprende a mucha gente: para impugnar, el propietario «deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas». Con una excepción expresa: esa regla no se aplica cuando lo que se impugna es el establecimiento o la alteración de las cuotas de participación del artículo 9. Si tienes recibos pendientes, esto se resuelve antes de demandar, no después.
Impugnar no paraliza el acuerdo
El apartado 4 lo dice sin rodeos: «La impugnación de los acuerdos de la Junta no suspenderá su ejecución, salvo que el juez así lo disponga con carácter cautelar, a solicitud del demandante, oída la comunidad de propietarios». Traducido: mientras el pleito avanza, la derrama se sigue girando y las obras pueden ejecutarse, salvo que pidas y obtengas una medida cautelar.
Por eso la decisión no es solo jurídica, también es de estrategia y de tiempos. Antes de impugnar conviene tener claros tres datos del acta: la fecha exacta del acuerdo, la fecha de notificación si estabas ausente, y el cómputo nominal de la votación —cuántos propietarios y cuántas cuotas votaron a favor y en contra—, porque es lo que determina si la mayoría exigida se alcanzó realmente.
Preguntas frecuentes
¿El plazo se interrumpe si envío un burofax o negocio con la comunidad?+
No. Es un plazo de caducidad y se agota aunque estés negociando. Muchas impugnaciones fundadas se pierden esperando una solución amistosa que no llega a tiempo.
No pude ir a la junta. ¿Desde cuándo cuentan mis tres meses?+
Para los propietarios ausentes, el artículo 18.3 computa el plazo desde la comunicación del acuerdo conforme al artículo 9, es decir, desde la notificación del acta al domicilio designado. Guarda el sobre o el correo con su fecha.
Voté a favor y luego me arrepentí. ¿Puedo impugnar?+
No. La ley legitima a quien salvó su voto, a los ausentes y a quienes fueron privados indebidamente del voto. Quien votó a favor no está legitimado.
¿Puedo impugnar si debo cuotas?+
Debes estar al corriente de las deudas vencidas o consignarlas judicialmente antes. La única excepción prevista es la impugnación de acuerdos sobre el establecimiento o alteración de las cuotas de participación del artículo 9.
Mientras dure el pleito, ¿tengo que pagar la derrama?+
Sí, salvo que el juez acuerde la suspensión como medida cautelar. La impugnación por sí sola no suspende la ejecución del acuerdo.