Comunidades y alquiler · 6 min · Actualizado el
¿Puedo dejar el piso de alquiler antes de que acabe el contrato?
Sí puedes irte antes de que acabe el contrato: se llama desistimiento y lo regula el artículo 11 de la LAU. Hacen falta dos cosas, transcurridos al menos seis meses de contrato y avisar con treinta días de antelación. Si el contrato pactó una indemnización, se calcula por mensualidades según los años que resten. Irte antes de esos seis meses, o sin avisar, no es desistir: es incumplir.
El desistimiento del artículo 11: seis meses y treinta días
El artículo 11 de la LAU dice exactamente esto: «El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días». Son dos requisitos independientes: llevar como mínimo seis meses de contrato en el momento de irte, y haber avisado con al menos treinta días de margen antes de la fecha de salida.
No hace falta motivo. El desistimiento del artículo 11 no exige justificar por qué te vas —cambio de trabajo, de ciudad, lo que sea—; basta con cumplir los dos plazos. Es distinto de resolver el contrato por un incumplimiento del casero, que es otra vía y no la que regula este artículo.
Cómo se calcula la indemnización si se pactó
El propio artículo 11 sigue así: «Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización». Esa indemnización no es automática: solo existe si tu contrato la pactó expresamente.
El mecanismo es sencillo una vez lo ves con un ejemplo neutro: si a tu contrato le quedan dos años completos por cumplir, la indemnización pactada equivaldría a dos mensualidades de la renta en vigor. Si lo que resta son, por ejemplo, ocho meses, te correspondería la parte proporcional de una mensualidad por ese tiempo, no una mensualidad entera. Lo primero que hay que mirar en tu contrato es si esa cláusula existe y cómo está redactada, porque si no está, no hay indemnización que pagar por desistir.
Si te vas antes de los seis meses, o sin avisar con treinta días
El artículo 11 solo protege el desistimiento cuando se cumplen sus dos condiciones. Si dejas la vivienda antes de que se cumplan los seis meses de contrato, o te vas sin haber avisado con la antelación mínima de treinta días, no estás ejerciendo el derecho que reconoce ese artículo: estás dejando de cumplir el contrato tal y como se firmó.
La consecuencia práctica es que el casero puede reclamarte lo que el contrato prevea para ese incumplimiento, que no tiene por qué ser lo mismo que la indemnización del desistimiento regular. No hay una cifra fija que valga para todos los casos: depende de lo que firmaste. Por eso conviene decidir la fecha de salida contando los seis meses y los treinta días antes de comunicar nada, no después.
Cómo comunicarlo, y cuándo empieza a contar el plazo
La ley exige que se lo comuniques al arrendador, y lo prudente es hacerlo de una forma que puedas demostrar más adelante: un burofax con acuse de recibo deja constancia de la fecha exacta en que avisaste, que es la que cuenta para contar los treinta días hacia atrás desde tu salida.
Escribir y enviar tú mismo esa comunicación es algo que puedes hacer sin ayuda; el coste del burofax en Correos es aparte y no depende de nosotros. Lo que cambia si encargas la comunicación es que quede fechada con el preaviso correcto y, si tu contrato pactó indemnización, con el cálculo ya hecho sobre tus propios meses restantes.
La entrega de llaves y la fianza
Al dejar la vivienda entran en juego dos obligaciones del Código Civil: el artículo 1555 te pide haber usado la vivienda «como un diligente padre de familia», y el artículo 1561 te obliga a devolverla «tal como la recibió», salvo lo que se haya deteriorado por el tiempo o por causa inevitable. El estado en el que entregas el piso es lo primero que se mira al liquidar la fianza.
Sobre la fianza en sí, el artículo 36.4 de la LAU fija una fecha concreta: «El saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo, devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución». Guarda la fecha en que entregaste las llaves: es el punto de partida de ese mes.
Preguntas frecuentes
¿Puedo irme antes de que acabe el contrato?+
Sí, mediante el desistimiento del artículo 11 de la LAU, siempre que hayan pasado al menos seis meses de contrato y avises al arrendador con un mínimo de treinta días de antelación.
¿Tengo que pagar una indemnización por irme?+
Solo si tu contrato la pactó. El artículo 11 permite pactar una mensualidad de la renta por cada año que reste, con la parte proporcional para periodos inferiores al año; si no está pactada, no hay indemnización.
¿Qué pasa si me voy antes de los seis meses?+
No estás ejerciendo el desistimiento del artículo 11, que exige haber cumplido ese plazo mínimo: estás incumpliendo el contrato, y el casero puede reclamarte lo que este prevea para ese caso.
¿Cómo aviso al casero de que me voy?+
Por escrito, con al menos treinta días de antelación a la fecha de salida. Un burofax con acuse de recibo deja constancia de la fecha exacta desde la que empieza a contar ese plazo.
¿Cuándo me devuelven la fianza?+
La LAU no fija un plazo para devolverla, pero su artículo 36.4 establece que, transcurrido un mes desde que entregaste las llaves sin que te la hayan devuelto, el saldo pendiente devenga el interés legal.
¿Puedo redactar yo mismo la comunicación de desistimiento?+
Sí, no hace falta abogado para desistir: basta un aviso por escrito con los treinta días de antelación. Lo que aporta encargarla es que quede fechada y, si hay indemnización pactada, calculada sobre tus meses restantes.