Derrama aprobada antes de vender el piso: ¿la paga el vendedor o el comprador?

Mucha gente da por hecho que la derrama la paga quien era propietario cuando se votó en la junta. La ley dice otra cosa distinta. El artículo 17.11 establece que «Las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble serán a cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectas al pago de dichas mejoras». Lo que cuenta no es la fecha del acuerdo, sino la fecha en que cada plazo de la derrama se hace exigible, que normalmente fija después el administrador o la propia junta al aprobar el calendario de pagos.

En la práctica, eso significa que si la derrama se votó antes de que compraras pero los plazos vencen después de la escritura, es razonable esperar que te correspondan a ti los que vencen ya siendo tú el propietario. Y al revés: si un plazo venció antes de la venta, correspondía a quien era propietario entonces.

Nada impide que comprador y vendedor acuerden entre ellos, en la escritura o en un documento privado, quién asume cada derrama con independencia de la regla del artículo 17.11 —por ejemplo, descontando su importe estimado del precio de venta. Pero ese pacto vale solo entre las dos partes: no cambia frente a la comunidad quién es el obligado según la ley, ni impide que la comunidad reclame a quien corresponda según la exigibilidad.

Si hay impago, la comunidad tiene un camino que no depende de localizar exactamente a quién le tocaba pagar: el artículo 21.2 permite que «En cualquier caso, podrá ser demandado el titular registral, a efectos de soportar la ejecución sobre el inmueble inscrito a su nombre». Es decir, la deuda puede acabar reclamándose sobre el propio piso, sea quien sea su dueño actual.

Y hay un segundo respaldo, este en el propio artículo 9.1.e): quien compra «responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores», y «El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación». Es la llamada afección real: la deuda de comunidad va con el piso, no con la persona, hasta ese tope de la parte vencida del año de la compra y los tres años naturales anteriores.

Por eso la misma letra e) exige que, al vender en escritura pública, el vendedor declare «hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios o expresar los que adeude» y aporte una «certificación sobre el estado de deudas con la comunidad coincidente con su declaración, sin la cual no podrá autorizarse el otorgamiento del documento público, salvo que fuese expresamente exonerado de esta obligación por el adquirente». Quien haga de secretario, con el visto bueno del presidente, debe emitirla «en el plazo máximo de siete días naturales desde su solicitud». Lo explicamos en el artículo sobre el certificado de deudas para vender, con su modelo gratuito.

El artículo 9.1.i) impone al propietario la obligación de «Comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el cambio de titularidad de la vivienda o local». Hacerlo cuanto antes evita que la comunidad siga dirigiéndose a quien ya vendió, y ayuda a que las derramas y notificaciones lleguen a quien de verdad corresponde a partir de la venta. Tienes un modelo gratuito para esa comunicación.

El artículo 17.11 habla de derramas «para el pago de mejoras», que es distinto de las obras de conservación que el artículo 10 declara obligatorias y no sujetas a acuerdo previo de la junta. Si lo que se está pagando no es una mejora voluntaria sino una reparación necesaria del edificio, conviene revisar bajo qué artículo se aprobó realmente la derrama, porque de ahí puede depender el criterio de reparto aplicable a tu caso.