Comunidades y alquiler · 6 min · Actualizado el
¿Quién paga la reparación de la terraza o la cubierta del edificio?
La estructura y la impermeabilización que protegen a todo el edificio son gasto común y se pagan según la cuota de cada propietario; lo que sirve solo a tu uso privativo, como el pavimento, suele correr a tu cargo, salvo que el título constitutivo diga otra cosa. Si la obra es necesaria para la conservación del edificio, el artículo 10.1 la hace obligatoria sin necesidad de que la junta la vote antes.
Terraza privativa y cubierta común: la diferencia importa
La Ley de Propiedad Horizontal distingue, en su artículo 3, entre lo que es tuyo en exclusiva y lo que es de todos. El apartado a) reconoce «El derecho singular y exclusivo de propiedad» sobre lo que «sirvan exclusivamente al propietario»; el apartado b) habla de «La copropiedad, con los demás dueños de pisos o locales, de los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes». Una terraza de uso privativo —normalmente la de la última planta, o un patio propio— suele encajar en el primer grupo; la cubierta del edificio, la estructura y la impermeabilización que protegen a todo el inmueble, en el segundo.
Y aquí está el matiz que más confunde: un elemento puede estar físicamente dentro o pegado a tu piso y seguir siendo común. El artículo 9.1.a) obliga a todo propietario a respetar «las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes, ya sean de uso general o privativo de cualquiera de los propietarios, estén o no incluidos en su piso o local». La ubicación no decide de quién es un elemento: lo decide la función que cumple.
Quién paga cada parte
La regla práctica que se deriva de esa distinción es esta: lo que protege al edificio entero —la estructura, la capa de impermeabilización, las bajantes— se repara como gasto común, a cargo de todos según la cuota de participación de cada uno, tal y como impone el artículo 9.1.e) al obligar a «Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble». Lo que sirve solo a tu uso particular —el pavimento, el mobiliario, una jardinera— es tuyo y se mantiene con cargo a ti, conforme al artículo 9.1.b), que obliga a cada propietario a «Mantener en buen estado de conservación su propio piso o local e instalaciones privativas, en términos que no perjudiquen a la comunidad o a los otros propietarios».
Dónde pasa exactamente esa línea entre estructura y acabado no siempre es evidente a simple vista, y el título constitutivo de tu edificio puede matizarlo. Si hay dudas, conviene comprobarlo antes de pagar —o de negarte a pagar— una derrama.
Las obras de conservación necesarias no se votan: se hacen
Un error habitual es pensar que toda obra en el edificio necesita que la junta la apruebe primero. No es así para las reparaciones que tocan el deber de conservación: el artículo 10.1 dice que «Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios» las obras y los trabajos «que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes», incluyendo expresamente lo necesario para la seguridad y la habitabilidad.
Eso significa que si la cubierta tiene una vía de agua que amenaza al edificio, la comunidad no puede escudarse en que todavía no se ha votado: la obra es obligatoria, y solo queda por decidir en junta cómo se reparte el coste y en qué plazos, conforme al artículo 17.
Si hay filtraciones y la comunidad no actúa
Cuando el problema de la cubierta o de una terraza común ya te ha entrado agua a casa, el problema deja de ser solo de reparto y pasa a ser de urgencia. Cómo se determina la responsabilidad exacta y qué reclamar en un caso de humedades lo explicamos en detalle en el artículo sobre filtraciones y quién paga los daños.
Preguntas frecuentes
¿La terraza de mi ático es mía o de la comunidad?+
Depende de si sirve exclusivamente a tu uso —entonces es un elemento privativo, artículo 3.a)— o si, además, cumple una función estructural para todo el edificio, como cubierta. La ubicación dentro de tu piso no decide por sí sola: lo dice el título constitutivo y la función del elemento.
¿Tengo que pagar yo la impermeabilización de mi terraza?+
Si esa impermeabilización protege también a los pisos de debajo o a la estructura del edificio, es un gasto común que se reparte según la cuota de participación de todos, conforme al artículo 9.1.e). El pavimento o los acabados de uso exclusivamente tuyo corren normalmente a tu cargo, según el artículo 9.1.b).
¿Puede la comunidad negarse a arreglar una gotera en la cubierta?+
No si es necesaria para el deber de conservación del edificio: el artículo 10.1 la declara obligatoria y sin necesidad de acuerdo previo de la junta. Lo único que se vota es cómo se reparte el coste.
Ya avisé a la comunidad y no hacen nada. ¿Qué hago?+
Documenta el aviso y los daños, y plantea el caso con detalle: en el artículo sobre humedades y filtraciones explicamos cómo se determina la responsabilidad y qué pasos seguir cuando la comunidad no reacciona.