¿Quién paga las reparaciones en un piso de alquiler: el casero o el inquilino?

El artículo 21.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos es claro: «El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil». Dos cosas importantes en esa frase: la reparación es gratis para ti en cuanto a la renta, y la obligación tiene un límite, que es que la avería no la hayas causado tú.

En la práctica esto suele cubrir lo que hace que la vivienda funcione como tal: una caldera que deja de dar agua caliente o calefacción, una tubería que revienta, una humedad que viene de un problema de construcción o de una bajante del edificio y no de que tú no ventiles. No son ejemplos que diga la ley con ese nombre, son el tipo de avería que encaja en «condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido», y por eso el criterio siempre es ese, no una lista cerrada.

El apartado 4 del mismo artículo 21 dice lo contrario para otro tipo de avería: «Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario». Aquí entran cosas como una bombilla fundida, las pilas de un mando, la junta de un grifo que empieza a gotear solo por el uso, o el tirador de una persiana que se afloja con los años de subirla y bajarla.

La frontera no siempre es nítida, y por eso importa la causa, no solo el objeto. Un grifo que gotea puede ser desgaste ordinario —tuyo— o una avería de la instalación que nada tiene que ver con cómo lo usas —del casero—. El artículo 1562 del Código Civil presume que recibiste la vivienda en buen estado, salvo prueba en contrario, y el 1563 te hace responsable del deterioro «a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya». Si la avería no viene de tu uso ni de un descuido tuyo, no encaja en el 21.4 y vuelve a ser una reparación necesaria del 21.1.

El artículo 21.2 obliga al inquilino a soportar una obra de conservación que no pueda aplazarse hasta el final del contrato, «aunque le sea muy molesta o durante ella se vea privado de una parte de la vivienda», y añade una compensación: «Si la obra durase más de veinte días, habrá de disminuirse la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que el arrendatario se vea privado».

Para las averías urgentes, el artículo 21.3 te da algo más que esperar: «podrá realizar las que sean urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, y exigir de inmediato su importe al arrendador», siempre «previa comunicación al arrendador». Es decir: avisas de que vas a actuar, actúas si de verdad es urgente —una fuga que inunda el piso, por ejemplo—, y guardas la factura para reclamar el importe. No hace falta esperar a que el casero conteste cuando el daño no puede esperar.

El mismo artículo 21.3 pone el primer paso de tu lado: «El arrendatario deberá poner en conocimiento del arrendador, en el plazo más breve posible, la necesidad de las reparaciones», y facilitarle «la verificación directa, por sí mismo o por los técnicos que designe, del estado de la vivienda». Un aviso por escrito con la fecha, la descripción de la avería y una foto si la hay es lo que después te sirve de prueba de cuándo avisaste y de qué le pediste.

Si el casero no responde y la avería no es urgente, el problema deja de ser técnico y pasa a ser de plazos y de tono: el siguiente paso razonable es un requerimiento formal que fije un plazo concreto para actuar, citando el artículo 21. Si sí es urgente, ya tienes cubierta la reparación por tu cuenta con el 21.3. Escribir tú mismo ese primer aviso no cuesta nada; lo que cambia con un requerimiento redactado sobre tu caso es que llegue con el artículo, el plazo y las consecuencias ya puestos.

El artículo 6 de la LAU es la red de seguridad de todo esto: «Son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice». Una cláusula que ponga a tu cargo todas las reparaciones sin excepción choca con el artículo 21 y, en esa parte, no vale, salvo en lo que la propia ley permite pactar.

De fondo están las obligaciones generales del Código Civil: el arrendador debe «mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento por todo el tiempo del contrato» (artículo 1554), y tú debes «usar de la cosa arrendada como un diligente padre de familia» (artículo 1555). Al final del contrato, el artículo 1561 te obliga a devolver la vivienda «tal como la recibió», así que el estado de conservación durante el alquiler también pesa cuando llega el momento de recuperar la fianza.