Convocatoria de la junta de propietarios: quórum y actas

La junta de propietarios es el órgano donde la comunidad de vecinos toma sus decisiones, y la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) marca cómo debe convocarse. La comunidad se reúne al menos una vez al año en junta ordinaria para aprobar las cuentas y el presupuesto, y puede reunirse en junta extraordinaria siempre que lo considere conveniente el presidente. También pueden pedir la convocatoria una cuarta parte de los propietarios o quienes representen al menos el 25 % de las cuotas de participación. Normalmente convoca el presidente, o el administrador de fincas en su nombre.

La convocatoria debe indicar los asuntos a tratar (el orden del día), el lugar, el día y la hora, y suele señalar una primera y una segunda convocatoria. Para la junta ordinaria, la LPH exige una antelación mínima de seis días; las extraordinarias se convocan con el tiempo suficiente para que la citación llegue a todos. También debe incluir una relación de los propietarios que no estén al corriente de pago, que pueden quedar privados del derecho de voto. Y un detalle clave: por regla general no puede adoptarse un acuerdo válido sobre un asunto que no figuraba en el orden del día.

La LPH no fija un quórum de asistencia mínima para constituir la junta. En primera convocatoria se busca la mayoría de propietarios y cuotas; si no se alcanza, en segunda convocatoria la junta se constituye válidamente con los que asistan, sea cual sea su número. Lo que sí cambia según el tipo de acuerdo es la mayoría necesaria para aprobarlo. La regla general es la doble mayoría simple: mayoría de los propietarios que, a la vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.

Para los acuerdos más importantes la ley exige mayorías reforzadas. Modificar el título constitutivo o los estatutos requiere, por regla general, unanimidad; el establecimiento o la supresión de ciertos servicios comunes (como la portería, la conserjería o la vigilancia) suele necesitar tres quintos, y las infraestructuras de telecomunicaciones o de energías renovables, un tercio. El servicio de ascensor y, en general, las obras de accesibilidad para personas con discapacidad o mayores de setenta años tienen un régimen propio en la LPH, en el que suele bastar la mayoría. Además, el voto de los propietarios ausentes que, debidamente informados del acuerdo, no manifiesten su discrepancia en el plazo legal puede computarse como favorable.

El artículo 19 de la LPH regula el acta, que es el documento que da fe de lo ocurrido en la junta. Los acuerdos se recogen en un libro de actas diligenciado por el Registrador de la Propiedad. El acta de cada reunión debe expresar, como mínimo, la fecha y el lugar, quién hizo la convocatoria, y si la junta fue ordinaria o extraordinaria y si se celebró en primera o segunda convocatoria. También debe incluir la relación de asistentes y representados con sus cuotas, el orden del día y los acuerdos adoptados.

En los acuerdos conviene que conste el sentido del voto y las cuotas de quienes votaron a favor y en contra, porque eso determina si la mayoría exigida se ha alcanzado. El acta se cierra con las firmas del presidente y del secretario, al terminar la reunión o dentro de los diez días naturales siguientes, y desde ese cierre los acuerdos son ejecutivos. Después debe remitirse a todos los propietarios. Un acta incompleta, que no refleje fielmente lo votado o que recoja acuerdos sobre asuntos ajenos al orden del día, puede abrir la puerta a su impugnación.

No siempre todo encaja: a veces la convocatoria llega sin la antelación debida, se vota un punto que no estaba en el orden del día, se aplica una mayoría que no era la correcta o el acta no recoge lo que realmente se acordó. Cualquiera de estos defectos puede viciar el acuerdo. La LPH permite impugnar judicialmente los acuerdos contrarios a la ley o a los estatutos, los gravemente lesivos para la comunidad y los adoptados con abuso de derecho. Eso sí, hay requisitos y plazos que cumplir (por ejemplo, estar al corriente de pago o haber salvado el voto), por lo que conviene analizar el caso antes de dar pasos.

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