Presidente de la comunidad: funciones y cómo cesarlo

La Ley de Propiedad Horizontal (LPH), en su artículo 13, establece cuáles son los órganos de gobierno de una comunidad de propietarios: la Junta de propietarios, el presidente (y, en su caso, los vicepresidentes), el secretario y el administrador. El presidente es una figura obligatoria en toda comunidad y debe elegirse de entre los propietarios. La forma habitual de designarlo es por elección en la junta; si no hay acuerdo, la ley prevé el turno rotatorio o el sorteo. No hace falta tener formación jurídica para ocupar el cargo: cualquier propietario puede ser nombrado.

El nombramiento es, en principio, obligatorio para quien resulte elegido. Ahora bien, la propia LPH permite al propietario designado solicitar su relevo ante el juez dentro del mes siguiente a su toma de posesión, alegando las razones que le impidan ejercer (por ejemplo, motivos de salud o de distancia). El cargo se ejerce normalmente durante un año, salvo que los estatutos de la comunidad fijen otra duración. Conviene revisar los estatutos, porque pueden adaptar muchos de estos detalles a cada comunidad.

La función más característica del presidente es ostentar la representación legal de la comunidad, tanto en juicio como fuera de él, en todos los asuntos que le afecten. Es decir, actúa como la "voz" de la comunidad frente a terceros, ante la Administración o en los tribunales. También le corresponde convocar y presidir las juntas de propietarios, velar por que se cumplan los acuerdos adoptados y firmar las actas junto al secretario. En comunidades pequeñas es habitual que el presidente asuma además las funciones de secretario y administrador, algo que la LPH permite salvo que la junta o los estatutos dispongan otra cosa.

Es importante entender los límites del cargo. El presidente representa y ejecuta, pero no decide por su cuenta los asuntos de fondo: los presupuestos, las obras, las derramas o el cambio de estatutos corresponden a la Junta de propietarios. En cuanto a su responsabilidad, actúa como una especie de mandatario de la comunidad, por lo que un ejercicio diligente del cargo no debería acarrearle un coste personal; en cambio, una actuación negligente o que se extralimite de sus funciones sí podría generarle responsabilidad. Cada situación depende de sus circunstancias, así que ante una duda concreta conviene analizarla con detalle.

El presidente puede ser cesado antes de que termine su mandato. La LPH atribuye a la Junta de propietarios la competencia para nombrar y remover los cargos (artículos 13 y 14). En la práctica, ese cese se acuerda en una junta de propietarios convocada a tal efecto, que al no ser la reunión anual ordinaria tiene carácter extraordinario. Por tanto, el cauce ordinario para cesarlo es convocar esa junta —algo que pueden pedir una cuarta parte de los propietarios, o propietarios que representen al menos el 25 % de las cuotas de participación— e incluir en el orden del día su remoción y, normalmente, el nombramiento de un sustituto. No basta con el malestar de unos pocos vecinos: hace falta el acuerdo de la junta con las mayorías que correspondan.

Cuestión distinta es impugnar el nombramiento o un acuerdo de la junta cuando se considera contrario a la ley o a los estatutos, gravemente lesivo para la comunidad o adoptado con abuso de derecho. La Ley de Propiedad Horizontal regula la impugnación judicial de los acuerdos, con plazos breves que varían según el motivo y, por regla general, exigiendo estar al corriente de pago de las cuotas para poder impugnar. Reunir las actas, las convocatorias y la prueba del defecto que se alega es clave, porque el resultado de una impugnación depende mucho de los detalles. No existe un desenlace garantizado: cada caso debe valorarse de forma individual.

En resumen: el presidente se nombra entre los propietarios, representa legalmente a la comunidad, convoca y preside las juntas y ejecuta sus acuerdos, y puede ser cesado por la propia junta o, en su caso, mediante la impugnación del acuerdo ante los tribunales. La mayoría de los conflictos se resuelven entendiendo bien qué dice la Ley de Propiedad Horizontal y los estatutos de tu comunidad. Tener claras las reglas del juego evita muchos malentendidos entre vecinos.

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